コンセプト 「家修繕のすすめ」

7. 「ちょっとずつ」リフォーム

そこで、不動産投資のプロも行っている手法が、「ちょっとずつ」やるリフォームです。通常、マンションは大規模修繕として10年おきくらいにまとめてリニューアルをやることがよく見られます。これにはマンション特有の事情があり、修繕積立金として住民からあらかじめ一定額を集金してあるので、まとめて大掛かりな工事をやる場合でも資金の問題はありません。しかし、戸建のオーナーでこのような積み立てをしている人は少なく、まとめてやる場合は、資金を借りるなどの手当てが必要になります。当然にそれには金利などのコストがかかります。ビル経営でも同じ観点です。工事そのものはまとめてやったほうが合理的経済的なのですが、資金の問題にぶつかります。

こうするとマンションの積立金制度が合理的に見えますが、これはこれで不経済なところがあります。それら積立金は何億円という額になるにもかかわらず、普通口座に預けられたりしています。利息がほとんどつかないので、これでは全くの死に金です。皆から集めたお金なので、これを積極運用しようという合意形成がとりにくいため仕方がないのです。かといって積立金がないと、いざ工事が必要になった時に集めようと思ってもすぐに集まるものでもありません。いわば、ほかに選択肢がなく仕方なく積立しているというのが実際ではないでしょうか。したがって、マンション以外で丸々修繕資金を積み立てるところはないのです。

また、大規模修繕のようにまとめてやる経済性もカンペキではありません。個々の部品や素材の寿命は、バラバラです。場所によって使用頻度が違えば、それでもバラつきがでます。それをまとめてやるということは、早過ぎるものもあれば、遅過ぎるものも出るということです。早過ぎるものは、それだけで不経済です。経済理論では、支払いを先に延ばせば、その金利分だけ得をします。また、遅過ぎるものは、その期間だけ我慢したことになります。あるいはいつ壊れるか分からない状態で過ごしてきたとも言えるでしょう。その場合は、ずっとリスクを負ってきたということになります。このように、まとめてやるメリット、デメリットを理解した上で、「ちょっとずつ」リフォームと組み合わせて予算化することをやってみましょう。

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 修理/補修 

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 設置/交換 

鍵・照明・スイッチ・コンセント・換気扇・エアコン・インターホン・アンテナ・ドア・鍵・棚・蛇⼝・蛍光灯等の取付け、取替え、取り外し

 

 張替え/塗装 

壁紙・クロス・フローリング・襖・畳・網⼾・障⼦の張替え、椅⼦・ソファー・家具、外壁塗装、屋根防⽔、タイル・レンガ貼り、カーペット敷き

 

 掃除/洗浄 

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 造園/庭作り 

庭⽊・植⽊剪定、伐採、雑草取り、芝⽣・⾼⽊・低⽊⼿⼊れ、造園、ガーデニング、花壇、フェンス、照明、レンガ・敷⽯、池、坪庭